고향땅, 제대로 챙겨야겠죠?

추석 잘 보내셨나요? 추석을 맞아 고향을 찾은 분들 중에는 고향 땅을 기반으로 귀농이나 귀촌을 계획하는 사람들도 있을 겁니다. 이런 사람이라면 고향에 있는 토지를 미리 챙겨보는 것이 좋습니다.

#고향땅

굳이 귀농 귀촌이 아니더라도 고향땅은 시간이 날 때마다 들러 주변정리를 하고 가꾸는 것이 좋습니다. 한꺼번에 하려면 시간에 쫓기는 데다 돈도 많이 들기 때문입니다.

#지목

고향에 땅이 있다면 지목이 무엇인지부터 알아봐야 하겠죠. 전(밭)으로 알고 있지만 구거나 하천일 수도 있습니다. 특히 집터를 대지로 알고 있지만 실제로 전이나 임야 등으로 돼 있는 시골집들도 많습니다.

#토지경계

시골 땅은 경계가 선명하지 않기 때문에 경계도 정확히 알아두는 것이 좋습니다. 아버지한테 물려받은 토지 경계는 ‘산등성이에서 바위를 지나 소나무 앞으로 해서 계곡 옆까지’ 식입니다.

이렇게 알고 있는 땅도 실제 측량을 해보면 많이 다릅니다. 자신의 도로인 줄 알았던 것이 남의 도로고 강 한복판이나 계곡으로 땅이 들어가 있는 경우도 많습니다.

땅의 모양은 지적도를 보면 알 수 있습니다. 세모꼴인지 네모꼴인지 지적도에 땅 모양이 그려져 있는데 현황가 차이가 난다면 경계가 많이 흐트러져 있는 것이겠죠. 강이나 계곡으로 유실됐거나 장시간 농사를 지으며 무단으로 개간해 모양이 이상하게 된 토지도 있습니다. 이렇게 애매한 경계를 믿고 있다 문제되는 경우가 많습니다.

경계를 정확히 알려면 측량을 해보면 공부상과 얼마나 차이가 나는지 확인할 수 있습니다. 측량의 법적 효력이 있으려면 국토정보공사에 의뢰해 정식으로 경계측량을 해야 합니다. 경계측량할 때는 연접한 땅의 지주들에게 측량 사실을 알리고 입회를 시키는 것이 좋습니다.

경계측량을 해보면 다양한 변수가 생길 수 있습니다. 자신의 땅이 다른 사람 토지가 되고, 다른 사람 토지가 내 것이 될 때도 있습니다. 이웃 간 다툼의 소지도 있고 협상도 필요합니다.

#도로

특히 도로는 중요합니다. 내 땅에 진입도로가 없다면 사용하거나 인허가를 받을 때 문제가 생깁니다.

고향 토지에 도로가 없다면 미리 도로를 만들어야 겠죠. 이웃의 도로라면 협의해 이용에 문제가 없도록 해 두는 것이 좋습니다.

도로는 지적과 현황에 모두 있어야 하고, 공용이거나 자신의 소유라야 안전합니다. 지적도나 현황에 도로가 있어도 실제 이용하려면 문제되는 경우도 많습니다. 지적상 도로도 현황에서는 없을 때가 있고 지적도에는 없지만 현황에 있기도 합니다.

지적상 도로가 현황에 없을 때는 도로로 복구할 수 있는지 살펴봐야 합니다. 하천 등으로 유실된 경우도 많습니다. 지적에 없는 도로가 현황에 있을 때나 개인 소유인 도로라면 인허가 관청과 협의를 해야 합니다. 현황도로나 다른 사람 소유 도로로 허가를 받을 수 있지만 쉽지는 않습니다.

도로가 없는 땅 맹지에 도로를 만드는 방법은 △도로에 해당하는 토지를 매입하거나 △도로에 해당하는 토지주로부터 토지사용승낙서를 받거나 △다른 사람의 도로일 경우에는 도로사용승낙서를 받는 방법이 있습니다.

우선 토지를 매입해 도로를 만들면 간편하지만 토지주가 쉽게 팔지 않기 때문에 문제가 되죠. 턱없는 가격을 요구하거나 필요도 없는 토지까지 매입하라 요구합니다.

도로에 해당하는 토지주로부터 토지를 빌려 도로를 만들 수 있습니다. 토지사용승낙서를 받은 뒤 인감도장 날인 및 인감증명서를 첨부하면 됩니다. 대부분 토지주가 쉽게 승낙서를 써주지 않기 때문에 그만한 대가를 지불해야 합니다.

토지사용승낙서를 받았다고 해서 도로가 되는 것은 아닙니다. 도로 전용허가를 받아야 합니다. 하천이나 구거 등이 있을 때는 하천점용허가, 구거점용허가 등을 받아야 합니다.

개인 소유 도로인 경우 주인이라 해도 통행을 막을 수는 없습니다. 하지만 내 도로가 아닌 다른 사람 도로로 인허가를 받으려면 도로 주인의 도로사용승낙서는 받아야 합니다.

토지를 전용해 집을 지을 때는 개발행위허가를 받고 건축신고를 해야 합니다. 이때는 기본적으로 폭 4m 이상의 진입로를 요구합니다. 하지만 농촌마을에서 4m 이상 도로 확보를 확보하기란 사실상 어렵기 때문에 지자체 실정에 맞춰 운영합니다. 1,000㎡ 미만 개발은 도로 폭이 4m가 되지 않아도 가능합니다.

자신의 땅에 다른 사람이 사용하는 도로가 있거나 건축물이 있다면 미리 정리해 놓는 것이 좋겠죠.

#관리지역

개발을 생각한다면 도로가 있느냐도 따져봐야 하고 특히 내 땅의 용도지역이 무엇인지를 알아야 합니다. 전원주택을 지을 목적이라면 관리지역이라야 안전하고 일반음식점(식당, 카페 등)을 하려면 관리지역 중에서도 계획관리지역이라야 가능합니다.

#분묘기지권

내 토지를 이웃이 묘지로 사용하고 있다면 분묘기지권에 해당하는지를 파악해야 합니다. 분묘기지권이란 ‘토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온 공연하게 분묘를 점유한 경우’에 갖는 권리입니다. 분묘기지권이 있는 토지는 주인이 마음대로 묘지 이장을 요구할 수 없습니다. 반대로 최근에 생긴 묘지가 있다면 이장을 요구할 수 있습니다.

또 모양이 안 좋아 이용이 불편한 토지라면 시간을 갖고 이웃지주와 협의해 정방형 토지를 만들어 놓으면 좋습니다.

#지하수

내 땅에서 사용할 물이 없다면 물부터 확보해 두는 것이 좋습니다. 특히 지하수가 필요하다면 미리 관정을 해 놓는 게 나중을 위해 꼭 필요합니다. 상수도가 들어오지 않은 마을도 많고, 마을상수도가 있더라도 사용이 쉽지 않기 때문입니다.

이럴 때는 지하수 관정을 하는데 수맥이 없어 물을 못 구하는 토지도 많습니다. 그래서 물은 미리 챙겨봐야 합니다.

지하수 개발 할 때는 전문업체에 맡기게 되는데 물이 나오는 깊이에 따라 가격차이가 큽니다. 굴착을 하기 전에는 신고해야 합니다.

#전기

전기도 미리 확보해 둘 필요가 있습니다. 한국전력에 농업용과 주택용 등 용도에 맞춰 신청하면 됩니다. 전선줄 기준으로 200m까지는 한전에서 비용을 부담합니다. 200m 이일 때는 비용이 발생합니다.

* 고향길에서 혹은 성묘길에서 만날 수 있는 물봉선이란 들꽃입니다. 8월부터 9월까지 피는데 늦은 것은 지금도 꽃을 피웁니다. 너무 흔하게 볼 수도 있지만 쉽게 볼 수도 없죠. 진분홍, 노란색, 점박이 등의 꽃색이 있습니다.^^