건물의 구분소유

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조).

상가건물의 구분소유

1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 함)은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2).

-구분점포의 용도가 규제「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것

-경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것

-구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

구분소유권과 전유부분

“구분소유권”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호).

"전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호).

구분소유자란

구분소유권을 가지는 자를 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호).

구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제1항).

전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제2항).

구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제3항).

공용부분

여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항).

공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 다만, 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조제1항).

공유자의 사용권 및 지분권

각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제11조).

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제1항).

위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제2항).

공용부분의 관리

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제14조).

공용부분의 관리에 관한 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정합니다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제1항).

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항).

위의 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제3항).

공용부분의 변경

공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문).

다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 단서 및 제1호).

위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제2항).

위의 규정에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2제1항).

공용부분의 부담·수익

각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조).

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조).

관리단의 당연 설립 및 구성

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제1항).

일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제2항).

관리단의 의무

관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조의2).

관리단집회의 권한 및 의장

관리단의 사무는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제31조).

관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제39조제1항).

관리단집회의 소집

관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제32조), 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제1항).

구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 합니다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제2항).

관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제4항).

의결권

각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제1항 및 제12조).

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.

위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.

전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제2항).

구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제3항).

의결방법

관리단집회의 의사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항).

의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제2항).

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제1항 본문).

구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제2항).

규약 및 관리단집회의 결의의 효력

규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제1항).

점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제2항).

-2편에 계속-