정비사업의 시행방법 등
정비사업의 개념
“정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음의 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).
-"정비기반시설"이란 도로·상하수도·구거(溝渠: 도랑)·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조에서 정하는 시설을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호).
구분 | 내용 |
주거환경개선사업 | ▪ 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설(주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 그 밖에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제4조에서 정하는 시설) 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업 |
재개발사업 | ▪ 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업"이라 함) |
재건축사업 | ▪ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 함) |
정비사업의 시행방법
정비사업의 시행방법은 다음과 같습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제23조).구분 | 시행방법 |
주거환경 개선사업 | ▪ 자력개량방법: 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법 ▪ 수용방법: 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법 ▪ 환지방법: 사업시행자가 환지로 공급하는 방법 ▪ 관리처분방법: 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법 |
재개발사업 | ▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법 |
재건축사업 | ▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(규제「건축법」 제2조제2항에 따른 오피스텔을 말함)을 건설하여 공급하는 방법(다만, 주택단지에 있지 않는 건축물의 경우에는 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업만 해당) ▪ 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있습니다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 30/100 이하이어야 합니다. |
※ "토지등소유자"란 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
※ "복리시설"이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 그 밖에 공동시설을 말합니다(국가법령정보센터, 법령정의사전).
구분 | 시행자 |
주거환경 개선사업 | ▪ 자력개량방법: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)이 직접 시행하되, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정해 시행하게 하려는 경우에는 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 함(규제「도시 및 주거환경정비법」 제24조제1항). ▪ 수용방법, 환지방법 및 관리처분방법: 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있음(규제「도시 및 주거환경정비법」 제24조제2항). 1. 시장·군수등이 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)나 주거환경개선사업을 시행하기 위해 국가, 지방자치단체, 토지주택공사등 또는 공공기관이 총지분의 50/100을 초과하는 출자로 설립한 법인 중 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우 2. 시장·군수등이 위 1.에 해당하는 자와 건설업자 또는 건설업자로 보는 등록사업자 중 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우 |
재개발사업 | ▪ 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 함), 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제1호 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조). ▪ 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조). |
재건축사업 | ▪ 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있음(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제2항). |
계약의 방법 및 시공자 선정
추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 합니다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등의 사유가 있는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항).
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 본문).
다만, 100인 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 단서 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제3항).
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