건축 관련 입지와 규모의 사전결정

건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).

-해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

-「건축법」또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려해 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

-건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항

사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제9항).

건축허가권자

※ 건축허가를 받으면 공사용 가설건축물의 축조신고, 사도(私道)개설허가, 도로의 점용 허가, 배수설비(配水設備)의 설치신고 등을 한 것으로 봅니다(규제「건축법」 제11조제5항 각 호 참조).

건축허가의 가부

허가권자는 건축허가를 하려면 한국건축규정(참고: 한국건축규정e시스템)의 준수 여부를 확인해야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「건축법」이나 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다(「건축법」 제11조제4항).

-위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우

-방재지구 및 자연재해위험개선지구 등 상습적으로 침수되거나 침수가 우려되는 지역에 건축하려는 건축물에 대해 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하거나 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우

건축허가 취소

허가권자는 허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하해야 합니다. 다만, 1.에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다(규제「건축법」 제11조제7항).

1. 허가를 받은 날부터 2년(공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않은 경우

2. 위 1.의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

3. 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

건축신고

허가 대상 건축물이라 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(규제「건축법」 제14조제1항 및 규제「건축법 시행령」 제11조).

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위의 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지해야 합니다(규제「건축법」 제14조제3항 본문).

다만, 「건축법」 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지해야 하며, 이 경우 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고인에게 그 내용을 통지해야 합니다(「건축법」 제14조제3항 단서 및 제4항).

위에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다(규제「건축법」 제14조제5항).

허가·신고사항의 변경

건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(규제「건축법」 제16조제1항 본문 및 규제「건축법 시행령」 제12조제1항).

1. 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 신축·증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것

2. 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 1.에도 불구하고 신고할 것

3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 함)를 변경하는 경우에는 신고할 것

건축허가 또는 착공의 제한

국토교통부장관은 국토관리를 위해 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해 특히 필요하다고 인정해 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다. 착공 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한해 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다(규제「건축법」 제18조제1항 및 제4항).