주택의 공급기준 및 자격

사업주체(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 규제「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함)는 다음에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급해야 합니다(「주택법」 제54조제1항 전단).

이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자 등의 대상자에게는 「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있습니다(규제「주택법」 제54조제1항 후단 및 「주택공급에 관한 규칙」 제35조부터 제48조까지 참조).

주택을 공급받으려는 자는 「주택공급에 관한 규칙」으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 합니다. 이 경우 투기과열지구 및 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있습니다(규제「주택법」 제54조제2항 참조).

주택의 분양가격 제한

분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무

사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 다음의 구분에 따른 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 합니다(「주택법」 제57조의2제1항제1호 및 규제「주택법 시행령」 제60조의2제1항제1호 참조).

-공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우

√ 분양가격이 「주택법」 제57조의2제1항 본문에 따라 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 함)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년

√ 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

-공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 경우

√ 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년

√ 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

다만, 해외 체류 등 규제「주택법 시행령」 제60조의2제2항에 해당하는 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다(「주택법」 제57조의2제1항 단서 및 규제「주택법 시행령」 제60조의2제2항 참조).

※ 그 밖에 ①「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 행정중심복합도시 중 투기과열지구(규제「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말함)에서 건설·공급하는 주택으로서 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택, ②「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(규제「주택법」 제57조제1항제2호의 지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택의 입주자도 거주의무 규정이 적용됩니다(「주택법」 제57조의2제1항 본문 참조).

분양가상한제 적용 지역의 지정

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격·주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 투기과열지구 중으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있습니다(규제「주택법」 제58조제1항 및 규제「주택법 시행령」 제61조제1항).

-직전월(분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률(해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률을 말함)의 2배를 초과한 지역

※ 이 경우 해당 지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 아파트 분양가격상승률을 적용

-직전월부터 소급해 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역

-직전월부터 소급해 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역

분양가심사위원회의 운영

시장·군수·구청장은 사업계획승인 신청이 있은 날부터 20일 이내에 주택의 분양가격 제한에 관한 사항을 심의하기 위해 분양가심사위원회를 설치·운영해야 합니다(규제「주택법」 제59조제1항 및 규제「주택법 시행령」 제62조제1항).

분양가심사위원회는 주택 관련 분야 교수, 주택건설 또는 주택관리 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사·회계사·감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성됩니다(규제「주택법」 제59조제3항).

사용검사 후 매도청구

주택(복리시설을 포함)의 소유자들은 주택단지 전체 대지에 속하는 일부의 토지에 대한 소유권이전등기 말소소송 등에 따라 사용검사(동별 사용검사를 포함) 받은 이후에 해당 토지의 소유권을 회복한 자(이하 "실소유자"라 함)에게 해당 토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다(「주택법」 제62조제1항).

주택의 소유자들은 대표자를 선정하여 매도청구에 관한 소송을 제기할 수 있는데, 이 경우 대표자는 주택의 소유자 전체의 3/4 이상의 동의를 받아 선정합니다(「주택법」 제62조제2항).

매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5% 미만이어야 하며, 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날부터 2년 이내에 해당 실소유자에게 송달되어야 합니다(「주택법」 제62조제4항 및 제5항).