투기과열지구의 지정 및 해제

국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주거정책심의위원회를 말함)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있습니다(규제「주택법」 제63조제1항 전단).

-이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말함) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있습니다(규제「주택법」 제63조제1항 후단).

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 다음의 기준을 충족하는 곳이어야 합니다(규제「주택법」 제63조제2항 및 규제「주택법 시행규칙」 제25조).

국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시·도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신해야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의해야 합니다(규제「주택법」 제63조제5항).

국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토해야 합니다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고해야 합니다(규제「주택법」 제63조제6항).

주택의 전매행위 제한

사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 「주택법 시행령」 별표 3에 따른 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다(「주택법」 제64조제1항, 규제「주택법 시행령」 제73조제1항, 제2항 및 제3항).

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택. 다만, 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려해 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외

3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려해 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택. 다만, 규제「주택법」 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(「주택법」제57조제1항제2호의 지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택

위의 주택을 공급받은 자의 생업상 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 다음의 경우에는 전매제한이 적용되지 않습니다. 다만, 위 3.의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 규제「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말함)가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다(「주택법」 제64조제2항 및 규제「주택법 시행령」 제73조제4항 참조).

-세대원(전매행위가 제한된 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외

-상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

-세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

-이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

-공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우

-분양가상한제 적용주택 또는 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

-입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

-실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

사업주체가 위 3. 및 4.에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다(「주택법」 제64조제4항).

공급질서 교란 금지

누구든지 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위해 다음의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·인쇄물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함)를 해서는 안 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「주택법」에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 해서는 안 됩니다(「주택법」 제65조제1항 및 「주택법 시행령」 제74조제1항)

-주택을 공급받을 수 있는 지위

-입주자저축 증서

-주택상환사채

-그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것

√ 시장·군수·구청장이 발행한 무허가건물 확인서, 건물철거예정 증명서 또는 건물철거 확인서

√ 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자 확인서

주택의 리모델링

리모델링의 개념 및 범위

“리모델링"이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다(규제「주택법」 제2조제25호 및 규제「주택법 시행령」 제13조).

1. 대수선(大修繕)

2. 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일) 또는 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 함)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말함)의 30％ 이내(세대의 주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우에는 40％ 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위해 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있음

3. 위 2.에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15％ 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 "세대수 증가형 리모델링"이라 함). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 함)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우만 해당함

√ 최대 3개층 이하로서 다음의 범위에서 증축할 것

√ 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있을 것

리모델링의 허가

공동주택(부대시설과 복리시설을 포함)의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려면 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 「주택법 시행령」 별표 4에 따른 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「주택법」 제66조제1항 및 「주택법 시행령」 제75조제1항).

증축형 리모델링의 안전진단

증축형 리모델링을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청해야 하며, 안전진단을 요청받은 시장·군수·구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위해 안전진단을 실시해야 합니다(규제「주택법」 제68조제1항).

리모델링 기본계획

특별시장·광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립해야 하며, 5년마다 리모델링 기본계획의 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영해야 합니다(「주택법」 제71조제1항 및 제73조제2항).