매매에 의한 소유권 이전등기의 개념

"매매에 의한 소유권 이전등기"란 매매라는 법률행위로 소유권이 이전된 경우 이를 공시하기 위해 신청하는 등기를 말합니다(출처 : 등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

매수인의 소유권 이전등기청구권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(「민법」 제162조제1항).

매매의 개념

"매매"는 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제563조).

매매의 효력

매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하고, 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 매매의 효력이 발생합니다. 다만, 이는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행되어야 합니다(「민법」 제568조).

부동산 매매에 의한 소유권 이전등기의 신청인

등기의무자: 매도인

등기권리자: 매수인

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

매매에 의한 소유권 이전등기의 신청기간

부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항).

-계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날

-계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 이후에 제3자와 다음의 계약을 체결하고자 하는 경우 계약체결 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제2항).

-그 부동산에 대해 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약

-제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우

부동산의 소유권 이전계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 전에 그 부동산을 다시 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제3항).

-계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료된 날

-계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

매매에 의한 소유권 이전등기 시 유의사항

여러 개의 부동산 매매로 인한 소유권 이전등기의 일괄신청

등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 「부동산등기규칙」 제47조제1항의 경우에는 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공하는 방법으로 할 수 있다.(「부동산등기법」 제25조).

거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개 이상인 경우 거래가액과 목적 부동산을 기재한 매매목록을 작성해 일괄 신청합니다(「부동산등기규칙」 제124조제2항).

※ 거래되는 부동산이 1개라 하더라도 여러 사람의 매도인과 여러 사람의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록을 작성해서 신청해야 합니다(「부동산등기규칙」 제124조제2항).

공유지분의 이전등기

매수인이 2인 이상인 경우

-등기권리자(매수인)가 2인 이상인 경우에는 신청서에 그 지분(持分)을 적어야 합니다(「부동산등기법」 제48조제4항).

-등기할 권리가 합유(合有)인 경우에는 신청서에 그 뜻을 적어야 합니다(「부동산등기법」 제48조제4항).

√ "합유"란 수인(數人)이 조합을 만들어 물건을 소유하는 공동소유의 한 형태를 말합니다(「민법」 제271조제1항).

소유권을 일부 이전하는 경우

-‘소유권 일부 이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

-소유권 일부 이전의 등기를 신청하는 경우에는 소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 그 지분을 표시합니다(「부동산등기법」 제67조제1항).

-만일 5년 내의 기간 동안 분할하지 않는다는 약정을 한 경우에는 이를 신청서에 적어야 합니다(「부동산등기법」 제67조제1항 및 「민법」 제268조제1항).

※ 위와 같은 약정사항은 신청서에 별도의 ‘특약사항’란을 만들어 기재하도록 합니다.

공유지분권을 전부 이전하는 경우

-‘OOO의 지분 전부 이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

-소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O'과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

공유지분 중 일부를 이전하는 경우

-‘OOO의 지분 1/2 중 일부(1/4) 이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

-소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O'과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

수인(數人)의 공유자가 수인에게 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 경우

등기 신청인은 등기 신청서에 등기의무자들의 각 지분 중 각 분의 지분이 등기권리자 중 1인에게 이전되었는지를 기재해야 합니다[「수인의 공유자가 수인에게 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 경우의 등기신청방법 등에 관한 예규」(등기예규 제1363호, 2011. 10. 11. 개정, 2011. 10. 13. 시행) 2.].

√ 갑(2분의 1 지분), 을(2분의 1 지분)이 병, 정에게 소유권을 이전함에 있어 갑 지분 중 4분의 1 지분씩, 을 지분 중 4분의 1 지분씩을 병, 정에게 각 이전하는 경우를 말합니다.

신청서는 등기권리자별로 또는 등기의무자별로 작성해 제출해야 합니다.

√ 등기권리자별로 각각 작성해 신청합니다(등기권리자 기재란에 1인만 기재).

가. 등기권리자가 병(丙)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 및 을(乙) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 이전’이라고 기재

나. 등기권리자가 정(丁)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 및 을(乙) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 이전’이라고 기재

√ 등기의무자별로 각각 작성해 신청합니다(등기의무자 기재란에 1인만 기재).

가. 등기의무자가 갑(甲)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1을 병(丙), 정(丁)에게 각 4분의 1씩 이전’이라고 기재

나. 등기권리자가 을(乙)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘을(乙) 지분 2분의 1을 병(丙), 정(丁)에게 각 4분의 1씩 이전’이라고 기재

※ 부동산 거래신고제도

신고의무자: 거래당사자 또는 부동산 개업공인중개사(규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제2항 및 제3항)

신고대상: 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리

신고기한: 계약체결일로부터 60일 이내

신고처: 인터넷 또는 해당 토지, 건축물 소재지 관할 시장·군수·구청장

부동산 거래신고는 인터넷 신고나 신고처 방문신고 중 선택할 수 있습니다.

인터넷 신고절차 및 부동산 거래신고제도에 관한 자세한 사항은 <</span>국토교통부-정보조회-주택/토지>에서 확인하실 수 있습니다.

※ 거래당사자의 금지행위

부동산거래신고에 관하여 다음의 행위를 하면 안 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조).

√ 거래당사자가 부동산 개업공인중개사로 하여금 부동산거래신고를 하지 않게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하는 행위

√ 신고 의무자가 아닌 자가 거짓된 내용의 부동산거래신고를 하는 행위

√ 부동산거래신고에 대하여 거짓신고를 조장하거나 방조하는 행위

위반 시 제재

√ 부동산 거래신고를 하지 않거나 중개업자로 하여금 부동산 거래신고를 하지 않게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자 또는 거짓으로 부동산 거래신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항).

√ 부동산 거래신고를 허위로 한 경우에는 신고가액의 정도에 따라 해당 부동산의 취득가액(실제 거래 가격)의 100분의 5 이하에 상당하는 과태료(「부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 별표3 다.)가 부과됩니다.