근저당권 설정등기의 개념

"근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-근저당권설정등기신청).

근저당권 설정등기의 신청인

등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

등기권리자: 근저당권자(채권자)

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

근저당권 변경등기의 개념

"근저당권 변경등기"란 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

근저당권 변경등기의 원인

채권최고액 변경

채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.

근저당권의 목적 변경

공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야 합니다[「공유물분할과 공유지분에 대한 저당권변경등기」(대법원등기예규 제1347호, 2011.10.11. 개정, 10. 13. 시행)].

채무자 변경

채권자 및 신·구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가적으로 가입하는 경우 '채무자 변경계약'을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있습니다(1990. 6. 21 제정, 「등기선례」 3-591).

계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.

채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가

확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경

-근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

-면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것을 말합니다(「민법」 제454조제1항).

-면책적 채무인수는 채권자의 승낙에 의해 그 효력이 생깁니다(「민법」 제454조제1항).

확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 채무자 추가

-중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것을 말합니다(법률용어사전, 대검찰청).

-중첩적 채무인수는 채무자의 승낙을 필요로 하지 않습니다.

신청서 기재례

-등기원인의 기재예시: 2010년 8월 18일 확정채무의 면책(중첩)적 인수

-변경할 사항의 기재 예시

1) 채무자 “김철수(주소)”에서 “이기자(주소)”로 변경

2) 채무자 “이기자(주소)”를 추가함(중첩적 인수)

중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 유효성

-채무자를 연대채무자로 변경(추가)하는 중첩적 채무인수를 원인으로 한 근저당권변경계약에서 그 원인을 '중첩적 채무인수'가 아닌 '변경계약'으로 등기했어도 그 변경등기의 효력에는 차이가 없으므로, 두 가지 경우 모두 유효한 등기입니다(1984. 4. 25. 제정, 「등기선례」 1-441).

-근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 중첩적으로 인수해 근저당권 변경등기가 설정되었다면 종전 채무자의 기존 채무뿐만 아니라, 신채무자와 거래함으로써 발생한 채무까지도 위 근저당권에 의해 담보됩니다(1997. 1. 8. 제정, 「등기선례」 5-442).

ㅇ 확정채권의 면책(중첩)적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 개념

확정채권의 면책적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청입니다(등기 신청안내서, 대법원인터넷등기소).

확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 채무를 부담하는 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청 입니다.

근저당권 변경등기의 신청인

채권최고액 증액 및 목적 지분을 늘리는 경우

-등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

-등기권리자: 근저당권자(채권자)

채권최고액 감액 및 목적 지분을 줄이는 경우

-등기의무자: 근저당권자(채권자)

-등기권리자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

채무자 변경의 경우

-등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자) 또는 제3취득자

-등기권리자: 근저당권자(채권자)

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

근저당권 이전등기와의 구분

근저당권 이전등기는 근저당권자가 상속이나 합병, 계약 등으로 근저당권 등기상의 권리를 제3자에게 이전하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

신청인(공동 신청)

등기의무자: 근저당권자

등기권리자: 근저당권 이전을 받을 자

근저당권 말소등기의 개념

"근저당권 말소등기"란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

근저당권 말소등기의 원인

-채무변제로 인한 계약의 해지(「민법」 제364조)

-근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸(「민법」 제288조)

-경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(「민사집행법」 제91조제2항)

-혼동(「민법」 제191조제1항)

-당사자 간의 합의해지(「민법」 제543조)

-당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

-동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

근저당권 말소등기의 신청인

등기의무자: 근저당권자

등기권리자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]