가등기의 개념

"가등기"란 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

-가등기는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전(保全)하려는 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 전단).

-그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같습니다(「부동산등기법」 제88조 후단).

"가등기담보"란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말합니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

-가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 됩니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

-가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말합니다.

-가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부릅니다.

가등기의 종류

가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있습니다.

가등기의 효력

청구권 보전의 효력

가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

순위보전의 효력

가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

※ 실체법상의 효력

가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다51285 판결).

그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조).

가등기의 신청인

등기의무자: 가등기 설정자(소유주)

등기권리자: 가등기권자

가등기권리자는 등기가 공동신청주의임에도 불구하고 다음과 같은 경우 단독으로 가등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제89조).

-가등기의무자의 승낙이 있는 경우

-가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 경우

가등기에 기한 소유권 이전 본등기의 개념

"가등기에 기한 소유권 이전 본등기"란 가등기에 의해 순위가 보전되는 종국등기 즉 등기의 본래 효력을 완전히 발생시키는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

가등기에 기한 소유권 이전 본등기의 신청인

등기의무자: 소유 명의인인 가등기의무자

등기권리자: 가등기권자

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 개념

"소유권 이전청구권 가등기 말소등기"란 매매예약으로 인한 가등기를 한 경우 매매예약이 해제, 취소되거나 착오 등의 사유가 있을 경우 그 가등기를 말소하기 위해 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-소유권이전청구권가등기말소등기신청).

소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 원인

-혼동(「민법」 제191조제1항)

-당사자 간의 합의해제(「민법」 제543조)

-당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

=선순위의 담보권이나 가압류가 있는 상태에서 경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(대법원 2003. 10. 6. 선고, 2003마1438 판결)

소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 신청인

등기의무자: 가등기권자

등기권리자: 가등기의무자, 가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]